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镇江房产网:降首付!第一枪终于打响……

Sunbet官网 财经 2020-04-16 14:24:28 34 0

本文转载自民众号:“楼市参考”

文 | 白羊

楼市的博弈越来越猛烈了,统一天内甚至泛起了“西边日出东边雨”的排场:一边是青岛破除前两天放松限购的决议;一边是“不怕死”的兰州出台颇为敏感的“降首付”政策。

4月14日,兰州市人民政府办公室公布《关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应系统的实行意见》,其中提到,因域施策、精准调控,凭据市场运行情形,调整商业地产贷款的首付款比例,由现行70%调整为50%。

虽然不是住宅“降首付”,而是定向商办市场,但思量到“降首付”政策敏感性(出台降首付政策的驻马店、宝鸡等都会最后均食言收回),兰州会不会也迫于压力收回,还有待考察。

实在,兰州楼市已经享受过一波政策暖风了,3月尾时,甘肃出台新政免征3个月房产税和城镇土地使用费。此次则是由“救供应”上升到“救需求”。

至于兰州为什么不拿住宅做文章,而打商办的主意,背后逻辑也并不难理解。

其一,早在两年前,兰州便已完成限购政策的放松和调整。

如下图所示,2017年天下楼市行情火热的时刻,兰州便重启了限购政策,但次年便把限购局限缩小至焦点的老城三区。

若再进一步那就只能是作废限购,青岛已经用行动告诉兰州这条路是走不通的,哪怕只是阶段性的。

其二,商业地产市场在兰州楼市的中的职位举足轻重。

前几年的存量就不表了,就说从去年到现在,在兰州拍出的土地中,商办性子用地282.38万方,占总出让土地面积的23%;总出让金192亿,商办则占20%。

思量到住宅用地中,也会配套一定比例的商业,以是总的来说,商业孝敬现实比例是要远高于五分之一,可谓举足轻重。

思量市场开发周期,快则七八个月,慢则1年左右,去年拍出的这些商业用地,当下正好最先入市。疫情已经让房企无比艰难,70%的首付比,又无疑大大延缓了商办市场回血的速率。

其三,兰州对房地产依赖较重,某种程度上,也制约了当地对市场下行的容忍度。

由下图可见,近年来兰州的一样平常公共预算赤字是逐年扩大,这也就意味着,当地政府对土地财政及转移支付的依赖在加重。

换言之,当地对房地产的冷暖转变加倍敏感、容忍度也更低。

这或许也可以间接注释为什么早在2018年楼市余温还尚热时,其就早早地放松了限购。而现在其又成了第一个为商业地产降首付的都会。

其四,70%首付比确实有些矫枉过正,现在是将其调回到正常水平。

商业类项目的正常贷款首付是50%,现在即便是深圳这些大都会也基本是这个比例,投资性需求远不如深圳的兰州之前调控将其升至70%确实有些矫枉过正之嫌,现在算是将其调回到一个正常比。

这和把住宅首付降至20%照样有本质性区别的,由于住宅市场主流的首付比就是30%。低于市场均值和降回市场均值完全是两码事,但市场和上面会不会也这么看,那就是另外一回事了。

不外,兰州的这波操作确实给市场提了个醒。

疫情以来,种种暖楼市的政策主要聚焦在住宅上,商办这块几乎是被忽视的。事实上,商办比住宅更为懦弱,由于买它的基本都是奔着投资去的,早买晚买无所谓,在市场趋冷时,张望情绪会加倍粘稠。

之前广州被迫收回的救市政策,内容就是放松对商服用地项目的限购限售。一线都会的广州尚且云云,就更用说那些弱二线及三四都会的商办市场了。

另一方面,近年来许多三四线都会出于体面(钢挂玻璃外观的大楼及商业中心能提升都会形象)、财政收入(卖地收入、买卖时的相关税收)等思量,推了大量的商办用地,个体都会的去化周期甚至到达一二十年。

这本就是个虚胖的市场,现在随着“房住不炒”下之前的那种楼市周期被打破,及叠加疫情打击,使得许多都会的商办市场成了高风险品级的雷区。

只是,兰州成了第一个自动接纳措施为商办市场降风险的都会。下一个会是谁呢?

(责任编辑:宋虹姗 HO031),

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