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越秀房托董事会主席林德良:商业地产价值最大化首先是物业估值的最大化

每日经济新闻 2022-11-02 14:17:54

每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤    

11月2日,由观点机构主办、每日经济新闻联合主办的2022观点商业年会在上海举办。

越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良在发表演讲时指出,后疫情时代,商业地产要实现从物业管理到资产管理转变。专业市场的业态对整个产业链的整合能力提出了很高要求,现在不是简单做品牌,而是做品牌的孵化器。

商业地产现在的环境,无论是投资端、消费端或者出口端,都出现了不同程度的修复趋势。从消费端可以看到,社会消费零售总额同比回正,消费信心恢复在继续,汽车、珠宝类消费还是增长的;另一方面,商业地产土地市场收窄了供应,大宗交易出售很多,但交易活跃度不高。

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他举例说,以前做写字楼更多是做一些渠道扩展,租户结构的改变等等,现在写字楼是做灵活办公,增强客户黏性等等。这个平台怎么样更智能、更健康、更社群化,打造写字楼的产品和服务,这是我们追求的第二曲线。

从零售端看,以前一些品牌协同、价值挖掘、经营动向等等是重点,显然现在不够了。除了管理租户,还需要管理租户的客户,需要一些数据的导入,对商家会员的赋能,包括做科技赋能、资本赋能。酒店公寓业态方面,以前是稳客房、抢餐饮,现在是做整合,和写字楼、商场互动,包括从传统的酒店管理转变到酒店的资产管理。

后疫情时代,商业地产的机遇来自减压、跨界、碳中和引发的新风尚三大方面,比如商业空间导入减压的空间、情绪体验的业态等,“咖啡+”跨界、露营跨界等,一些餐饮、咖啡业态也导入了绿色环保理念。这三个方面需要从利润曲线来思考。

林德良指出,商业地产价值最大化第一是物业估值的最大化,疫情之后我们运营的策略是选择短租约,要价值最大化,就要把运营的逻辑放在里面。第二是ROE,管理好资产效率,控制好资产比例。第三是NPI,包括提升经营收入,优化经营,提高租金单价和出租率,实现租金提升,增加非房产租金类的收入,缩短换租周期,合理控制直接成本,合理规划房产税,压缩营销推广费、保险费、评估费等等,通过不同手段降低成本支出。

封面图片来源:摄图网-500523260

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网友评论

  • 2022-11-07 00:05:41

    THE body of a three-old boy, who was reported missing yesterday, was found in a ditch in Kampung Kuridak Gadong, Beaufort, this morning. 叫上伙伴一起来看。